O 'segundo aluguel' está mais caro: condomínio sobe acima da inflação e pesa até 40% do aluguel
Novos empreendimentos imobiliários investem em áreas de lazer, o que aumenta o custo do condomínio
Georg Ismar/dpa/picture alliance via DW
No Brasil, ao menos 40 milhões de pessoas vivem em condomínios. Para muitos nessa situação, gastos com serviços e segurança já fazem parte do cotidiano. Mas, podendo chegar a até 40% do valor de um aluguel mensal, essa cobrança extra é chamada muitas vezes de “segundo aluguel”.
Atualmente, o valor médio do condomínio pago no país é de R$ 516 por mês, segundo dados do Censo Condominial 2025/2026 da plataforma uCondo.
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A plataforma leva em conta apenas espaços de habitação em condições formalizadas, com o total de condomínios no país sendo bem superior.
Essa taxa vem crescendo nos últimos anos. Entre 2022 e 2025, a inflação condominial no Brasil foi de 25%, superando a elevação média do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no período.
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O estudo aponta que esse aumento é resultado direto de custos operacionais mais altos e de uma gestão que, cada vez mais, busca manter serviços essenciais e valorizar os empreendimentos.
“Há uma transformação nos perfis de lançamento, com toda uma área de lazer dentro dos condomínios, especialmente nos casos de apartamentos menores”, aponta Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do FGV IBRE.
No caso do quadro de funcionários, a especialista indica ainda que, nos últimos anos, há uma escassez de mão de obra no país, o que, com um aquecimento de economia, significa aumento do valor gasto com pessoal em muitos casos. Outro fator que pesa são os elevadores, cuja manutenção costuma ser cara.
Em uma tendência mais recente, a uCondo observou ainda que um custo que vem aumentando em muitos condomínios é o de instalação de equipamento necessário para as recargas de carros elétricos.
Outro avanço são investimentos cada vez maiores em espaços para pets, que já estão presentes em mais de 53% dos lares do país.
Em comparação com outros países, o gasto com condomínios se destaca no Brasil, especialmente pela quantidade de serviços e instalações, como portarias 24 horas e câmeras internas.
“Apartamentos na Europa, por exemplo, não tem quase nada disso”, aponta Castelo.
“Preço oculto”
“Muitas pessoas compram o imóvel vendo a prestação e esquecem o condomínio, é um preço oculto”, aponta Castelo. Em um cenário de alta no endividamento no país, o tema levanta preocupações.
Entre 2022 e 2025, a inflação condominial no Brasil foi de 25%
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O censo do setor indicou que, entre o primeiro semestre de 2022 e o mesmo período de 2025, a inadimplência passou de 9,72% para 11,95%, considerado um “salto expressivo” e que ligou um sinal de alerta para a saúde financeira dos condomínios.
Essa taxa varia entre os estados, o maior índice foi registrado no Rio Grande do Norte (32,83%).
Leonardo Mack, diretor de operações da uCondo, destacou que não houve recortes relevantes de poder aquisitivo entre os inadimplentes.
Neste caso, condôminos que moravam em prédios, por exemplo, de classe A, tiveram como solução ir a prédios de classe B visando adequar as taxas ao orçamento.
Ainda que sejam casos extremos, a inadimplência pode representar até a perda do patrimônio, além do pagamento de juros e taxas. “A dívida não fica no CPF, vai para o imóvel “, lembra Mack. No caso do não pagamento dos débitos junto ao condomínio, o resultado pode ser o leilão da unidade visando quitar a dívida.
Menos “taxas extras eternas”
Historicamente, a gestão destes espaços costumava ser feita por moradores, que muitas vezes cumpriam o papel em troca da isenção de suas taxas ou por um salário mínimo.
Nestes contextos, era comum que “taxas extras” fossem cobradas de forma não planejada. Em alguns casos, despesas que, inicialmente seriam extraordinárias, como no caso de um reparo de um portão ou uma reforma, passavam a ser incorporadas às cobranças de forma permanente.
“Um dos grandes problemas que tínhamos era a cobrança de taxas extras. Às vezes, a síndica fazia obras sem a aprovação dos moradores, e quando íamos ver, o condomínio vinha com taxas gigantescas que tínhamos que pagar. Impactava no planejamento “, conta Carolina Guilarducci, que vive na cidade de Juiz de Fora.
“Eram descrições muito vagas e genéricas, não sabíamos o que havia sido feito e o valor de cada serviço. Uma vez, a taxa que era de R$ 300 em um mês virou R$ 450 no outro”, lembra.
Alguns brasileiros buscam apartamentos em prédios com condomínios mais baratos
Marcos Hirakawa/imageBROKER/picture alliance via DW
Mateus Oliveira, com quem ela vive hoje, também teve problemas recentes em outro condomínio com administração pouco formal.
“Em maio, no antigo prédio em que morava, o síndico arrumou o portão sem avisar ninguém e mandou uma cobrança. Eu e outros moradores estávamos pedindo para que houvesse uma troca e não esses concertos o tempo todo. Acabamos discutindo e não aceitei pagar”, conta.
O quadro de incertezas motivou o condomínio em que ambos vivem hoje a buscar uma administradora. Por outro lado, desde então, houve um aumento na taxa mensal cobrada.
“Hoje, há uma tendência de profissionalização. Nestes casos, há amadurecimento na gestão, incluindo a previsão orçamentária”, avalia Mack. Nas situações mais amadoras, era comum que o síndico muitas vezes fosse eleito quase sem querer, lembra.
Adaptações e novos planos
O aumento das taxas condominiais levou brasileiros a buscar alternativas ao “segundo aluguel”. Morador de São Paulo, Hector Corrêa planejava financiar um apartamento na cidade para deixar o aluguel, mas mudou de ideia quando percebeu que a soma das parcelas aos custos do condomínio acabaria ficando mais cara do que o que paga atualmente.
Em um prédio também com poucos serviços, as taxas reduzidas o fizeram permanecer no apartamento atual.
“Hoje, pago cerca de 10% do preço do aluguel em taxas. Procurei lugares mais próximos ao trabalho, e esse valor chegava a até 40%. O valor do condomínio acabou me fazendo ficar onde estou hoje, o que acaba me levando a enfrentar mais trânsito e perder qualidade de vida, mas o custo total é menor “, conta.
Hector Corrêa desistiu de mudança devido ao valor do condomínio
Luisa Preisler via DW
No caso de Guilarducci, o fato de o imóvel ser de sua família torna a situação mais cômoda. “Apesar de o condomínio ser muito caro, para mim ainda vale por não pagar o aluguel, mas teria procurado outro lugar caso não fosse da família. O prédio não tem portaria, piscina, não tem nada. A manutenção é muito simples “, afirma.
Portaria eletrônica?
Uma das opções que condomínios buscam para economizar é reduzir os custos com funcionários. Mais de 14 mil condomínios optaram pela substituição de porteiros por serviços eletrônicos no país.
“Grande parte dos custos dos condomínios são com zeladoria, segurança e portaria. Então, é comum começar um corte de custos assim “, aponta Mack.
A questão se tornou tão frequente que levou uma sessão do Tribunal Superior do Trabalho (TST) a criar uma cláusula em 2025 que prevê o pagamento de dez pisos do salário da categoria aos profissionais demitidos nestas condições.
O argumento é o de que a norma “compatibiliza o avanço tecnológico com a valorização social do trabalho, conforme os princípios constitucionais da livre iniciativa e da equidade social”.
Um projeto de lei na Assembleia Legislativa de São Paulo quer restringir no estado a implantação de sistemas de portaria virtual em condomínios que excedam a quantidade de 30 imóveis.
De autoria do deputado Márcio Nakashima, a medida afirma que, com o aumento das portarias virtuais, quase 150 mil vagas de porteiros seriam cortadas.
Além de menor segurança, associações do setor reforçam outros riscos da adoção de serviços eletrônicos, como a chance de ficar sem acesso em casos de falta de luz ou internet.
